무허가건물 불법건축물 위반건축물 차이

‘무허가건물’이라는 용어를 들어보셨을겁니다. 

대표적인 무허가건물로는 판자촌에 있는 판자집이 떠오르네요. 

그리고 빌라 등을 매매하거나 세입자로 들어갈 때, 불법건축물 위반건축물인지 확인해라 라는 말도 들어보셨을텐데요, 

무허가건물 불법건축물 위반건축물는 어떤 차이가 있을까요?

불법건축물(이태원)

건축물 허가의 법적 근거

건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.

즉 건물은 지방자치단체의 허가를 받고 지어야 합니다. 

건축 시 허가의 근거는 건축법 제11호(건축허가)에 있습니다.

건축법

제11조(건축허가)

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

무허가건물 불법건축물 위반건축물 차이

[무허가건물]

무허가건물은 ‘허가를 받지 않고 지은 건축물’을 말합니다.

대표적인 무허가건물로는 판자촌에 있는 판자집, 비닐하우스 등이 있습니다.

판자촌

[불법건축물]

불법건축물은 ‘건축 관계법에 반하여 건축된 건축물’을 말합니다.

건축 관계법에는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 주택법, 주차장법 등의 법과 관련된 시행령, 시행규칙, 조례 등이 있습니다.

불법건축물은 건축허가를 받지 않고 건축물을 건축하는 ‘형식적 불법’과 법이 정하고 있는 허가 요건에 충족하고 있지 않은 ‘실질적 불법’으로 구분할 수 있습니다.

위에서 말한 무허가건물은 형식적 불법에 해당한다고 볼 수 있습니다.

그리고 건축 관계법 등에 따라 허가를 받았더라도, 허가된 내용과 다르게 건축을 하거나, 

일단 허가된 내용대로 건축을 한 후, 

준공허가를 받고, 추후 건축물을 허가된 내용과 다르게 변경하는 것 등은 ‘실질적 불법’에 해당합니다.

 

[위반건축물]

위반건축물은 ‘건축 관계법의 각 조항에 따라 위반한 건축물을 통칭하는 것으로 위반 행위에 대하여 행정부처(시청, 구청 등)로부터 적발된 상태를 의미’합니다.

즉, 위반건축물은 불법건축물 중 지자체로부터 단속을 당한 건축물로, 위반건축물은 불법건축물에 포함되는 개념입니다.

다시한번 간단히 정리하면, 

• 무허가건물은 허가를 받지 않고 건축한 건축물
• 불법건축물은 건축 관계법에 반하여 건축된 건축물
• 위반건축물은 불법건축물 중 행정부처에 위법사항을 적발당한 건축물
• 무허가건물은 불법건축물 및 위반건축물에 해당할 수 있음
• 위반건축물은 불법건축물에 포함되는 개념

로 볼 수 있습니다.

하지만 현실에서는 그 차이를 구분하는 사람은 거의 없고, 무허가건물, 불법건축물, 위반건축물을 혼용해서 사용하는 경우가 대부분입니다.

일상에서는 내 집 또는 내가 살고자 하는집 등이 불법건축물인지 아닌지정도만 구분하는 것으로 충분하며, 

전문적인 부동산 투자자가 아니라면 무허가건물, 불법건축물, 위반건축물을 굳이 구분하지 않아도 큰 문제가 없으니, 참고로만 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

참고로 불법건축물인지 아닌지를 구분이 필요할 때, 

전문적인 지식이 없는 경우라면, 건축물대장을 확인해 보는 것을 추천드립니다. 

이유는 행정기관에 위반건축물로 적발된 건축물은 건축물대장에 표시되기 때문입니다.

건축물대장 위반건축물 표기