빌라 매수 시 알아야 할 불법건축물 위반건축물 사례(사진 및 설명)

빌라 매수를 생각하고 계시는 분이라면 불법건축물 또는 위반건축물이란 용어에 대해서 한번쯤 들어보셨을겁니다.

불법건축물 또는 위반건축물 여부는 특히 빌라를 매수할 때 반드시 확인해 봐야 합니다.

오늘은 빌라 매수 시 알아야 할 불법건축물 또는 위반건축물의 사례에 대해 알아보겠습니다.

아래 글의 불법건축물 사례는 국토연구원에서 발행한 ‘불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안’에 나온 내용 및 사진입니다.

 

불법건축물 위반건축물이란

불법건축물이란 건축 관계법에 반하여 건축된 건축물을 말합니다.

그리고 위반건축물이란 건축 관계법의 각 조항에 따라 위반한 건축물을 통칭하는 것으로, 위반 행위에 대하여 행정부처로부터 적발된 상태를 의미합니다.

여기서 건축 관계법이란 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 주택법, 주차장법 관련 시행령, 시행규칙, 조례 등을 말합니다.

위반건축물은 불법건축물에 포함되는 개념으로 불법건축물이 위반건축물 보다 상위개념입니다.

하지만 현실에서 불법건축물과 위반건축물을 구분하여 사용하는 사람은 거의 없으며 두 용어를 혼용해서 사용합니다.

 

불법건축물 예시

[불법용도변경, 불법증축]

아래 왼쪽의 빌라 1층 붉은색 벽돌이 있는 부분의 원래 모습은 필로티구조로 추정됩니다.

필로티구조로 된 곳은 주차장으로 사용하도록 건축허가가 난 부분인데,

주차장 위치에 벽돌을 쌓아 방을 만들고, 창문을 만들고, 문을 만들어 거주지로 사용하고 있는 곳입니다.

건축물의 용도에 맞지 않게 사용하고 있기 때문에 불법용도변경에 의한 불법건축물이기도 하고, 

주차장을 벽돌로 쌓아 공간을 만들었으므로, 불법증축에 의한 불법건축물의 요건에 해당합니다.

불법건축물 예시1

[불법용도변경, 세대쪼개기]

아래 사진 빌라의 건축물대장을 보면 6가구로 되어있습니다.

그런데 빌라 내부구조를 변경하여 세대분리를 하여 실제로는 8가구가 거주하고 있습니다.

이는 불법용도변경에 해당합니다.

세대쪼개기에 대한 확인은 우편함이 8개 있고, 가스계량기가 8개 있는 것으로 가능합니다.

불법건축물 예시2

 

아래 사진도 위의 케이스와 마찬가지로 빌라내부구조를 변경하여 세대를 늘린 불법용도을 한 불법건축물에 해당합니다. 

가구당 1개씩 있어야 할 우편함에 여러 호실이 적혀있는 것을 보고 확인할 수 있습니다.

불법건축물 예시3

[불법증축]

빌라에서 가장 흔하게 있는 케이스가 불법증축입니다.

사진의 전면부만 봐서는 증축을 확인하기 어렵지만, 다른 위치에서 보면 불법증축부분을 확인할 수 있습니다.

아래 오른쪽 사진에서 회색재질로 지어진 부분이 불법증축한 부분입니다.

회색재질로 된 부분은 원래 베란다에 해당하여 외부로 노출이 되어 있었습니다.

그런데 베란다로 노출된 부분에 증축을 하여 내부 공간으로 만든 모습입니다.

빌라에서 아주 흔하게 있는 케이스이며, 사진에서 보면, 불법증축된 부분에 보일러 연통이 보입니다

불법건축물 예시4

 

이러한 경우, 불법건축물로 적발이 되더라도 불법사항을 해결하기가 매우 어렵습니다.

이유는, 증축된 부분을 해체하면 보일러가 외부로 노출되기 떄문에 보일러를 사용할 수 없게 되기 때문입니다.

빌라를 구매하거나 거주하고자 하시는 부분은 해당 사진을 반드시 이해하여, 불법건축물을 나도 모르게 사게 되는 경우를 예방하셔야 하겠습니다.

일부 공인중개사 또는 집주인은 거래를 성사시키기 위해여 거짓말을 하기도 합니다.

예를들어 아래와 같은 거짓말입니다.

• 이 빌라는 불법건축물이긴 한데 적발이 안된다(적발이 안되는 경우는 없습니다. 불법사항에 대해 신고가 안들어와서 위반건축물로 등재가 안된 상태일 뿐입니다.)
• 이 빌라 매수하고 층축한 부분만 잠깐 해체하면 된다(해체하면 보일러를 못쓰게 됩니다만 공인중개사는 그런 부분에 대해서 말을 하지 않습니다)
• 불법증축된 부분에 대하여 국가가 양성화 해 줄 것이다. 걱정하지 말아라.(국가에서는 양성화 계획을 전혀 갖고 있지 않습니다. 그냥 이 순간만 넘어가려는 거짓말이니 절대 믿지 마세요.)
• 건축물대장에 위반건축물이아고 안써있으니 이 빌라는 괜찮은거다(아직 적발이 되지 않아서 건축물대장에 위반건축물이라는 말이 안 써있는 것 뿐이지, 불법사항이 없는 것은 아닙니다. 불법사항이 적발되면 언제든지 위반건축물로 표기가 될 수 있습니다)
• 불법사항이 있더라도 돈을 조금만 내면 계속 사용할 수 있다. 관리비라고 생각하고 좀 내면 별 문제가 안된다(어느정도 맞는 말이긴 합니다. 불법사항이 적발되면 이행강제금을 내야 하는데, 이행강제금을 내면 벌금을 안냈다고 압류가 들어오거나 하지는 않습니다. 그런데 문제는 이행강제금은 불법사항이 해제될 때까지 매년 내야한다는 것입니다. 그리고 이행강제금은 공시지가와 연동하여 매년 계산되므로 그 금액이 계속 오르게 됩니다)

[불법용도변경, 상가주택]

아래는 상가건물입니다.

상가건물에서 흔히 발생하는 불법사항은 상가로 사용해야 하는 부분을 거주지로 사용하는 것입니다.

건물의 외관만 봐서는 알기 어렵습니다.

건축물대장을 확인하여 근린생활시설로 되어있는데, 주거지로 사용하고 있는 것은 아닌지를 확인봐야  불법 사항을 확인할 수 있습니다.

불법건축물 예시5

 

아래의 사진도 불법용도변경과 세대쪼개기가 동시에 있는 불법건축물입니다.

불법건축물 예시6

 

지금까지 불법건축물 위반건축물의 사례에 대해 알아보았습니다.

부동산에 대해서 잘 모르는 사람은 불법인지 알기가 쉽지 않습니다.

그래도 흔하게 있는 케이스만 충분히 숙지해도 불법건축물을 매수함으로서 생기는 피해는 막을 수 있습니다.

 

무허가건물 불법건축물 위반건축물 차이

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불법건축물 위반건축물 이행강제금 계산 방법 및 예시

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