빌라 매수 시 주의해야 할 위반건축물 양성화와 실제 시행현황

빌라를 매수 또는 세입자로 계약 등을 할 때, 위반건축물 또는 불법건축물임이 밝혀지는 경우가 있습니다.

이런 경우, 빌라 매도자 또는 일부 공인중개사는 위반건축물이 양성화 될 것이라고 말하며 거래를 종용하는 경우가 있는데요,

그 말이 정말 맞는지 위반건축물 양성화 주장에 대한 사실확인과 위반건축물 양성화 시행현황에 대해 알아보겠습니다.

빌라 위반건축물

 

빌라 매수 시 주의사항

빌라는 아파트 보다 주거환경이 열악하여 불법으로 증축하여 내부 공간을 넓히려고 하는 경우가 많습니다.

대표적으로 빌라 발코니에 조립식패널조(샌드위치판넬) 등으로 벽과 지붕을 만들어 공간을 만드는 경우가 불법으로 내부 공간을 넓히는 것에 해당합니다.

이러한 행위는 증축에 해당하여, 지방자치단체에 적발 시 해당 빌라는 위반건축물로 등재 됩니다.

빌라가 위반건축물로 등재 될 경우, 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시가 됩니다.

단순히 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시되는 것으로 끝나는 것이 아니라,

은행으로부터 대출을 받으려고 할 때, 위반건축물로 등재 되어있을 경우, 

'대출이 불가능합니다.'

위반건축물로 등재된 빌라

이러한 문제 때문에 위반건축물로 등재된 빌라 매매를 꺼리게 되는데요,

이 때, 빌라를 팔고 싶은 빌라 매도자, 거래를 성사시키려는 일부 공인중개사들이 하는 말이 있습니다.

‘위반건축물로 등재되어도 금방 양성화가 될 것이라서 문제없다’

이런 말을 들으셨다면 일단 그 거래는 조심해야 합니다.

그리고 위반건축물이 양성화 된다는 말은 사실일까요?

위반건축물 양성화 현황

결론을 먼저 말씀드리면

 ‘과거에는 위반건축물 양성화가 된 적이 있으나, 현재는 진행되고 있는 것이 전혀 없다’

입니다.

따라서 현재 기준으로 위반건축물 양성화는 안된다고 생각하시면 됩니다.

그렇다면 빌라 매도자 및 일부 공인중개사는 왜 ‘위반건축물 양성화’를 주장하는 것일까요?

아래와 같은 위반건축물 양성화 사례가 있었기 때문입니다.

2014년 특정건축물 정리에 관한 특별법에 따라 사용승인을 받지 못한 건축물 중 세대당 전용면적이 85m2이하인 다세대주택 등의 소규모 주거용 건축물에 대해 한시적으료 양성화를 한 적이 있습니다.

이는 2012년 12월 31일 당시, 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 세대당 전용면적이 85m2 이하인 다세대주택, 연면적 165m2이하 단독주택, 연면적 330m2 이하 다가구주택에 적용되었습니다.

하지만 현재 기준으로는 양성화 계획은 전혀 없으며, 

거래 당사자가 거래를 성사시키기 위한 목적으로 하는 말인 경우가 대부분입니다.

위반건축물에 대한 양성화가 과연 진행중인지는 거주하시는 지자체에 건축물 담당하는 부서에 전화하셔서 확인해보시면 금방 알 수 있습니다.

그리고 일부 사람들은 위반된 부분을 해체하여 위반사항을 해제하는 것을 양성화라고 표현하는 경우도 있는데,
이는 틀린 표현입니다.

위반사항이 해제 된 것이지, 불법으로 증축된 부분이 합법으로 된다는 의미의 양성화와는 거리가 먼 사항이니 

주의하시기 바랍니다.

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 관련 법령 변화

연도(시행)	적용 대상	시행 기간	근거 법령
1980년 [1980.7.5.]	시행 당시 연면적(공동주택은 전용면적) 165㎡ 이하 건축물	1년 6개월 (1980.7.5.~1981.12.31.)	준공미필 기존 건축물정리에 관한 특별조치법 [법률 제3259호, 1980.1.4., 제정]
1981년 [1981.12.31.]	195㎡ 이하 주거용 미준공 건축물 ‘81.12.31. 사실상 완공된 건축물 (연면적 85㎡ 이하 주거용 건축물과 증개축 건물)	3년 6개월 (1981.12.31.~1985.6.30.)	특정건축물 정리에 관한 특별조치법 [법률 제3533호, 1981.12.31., 제정]
1983년 [1983.12.31.]	‘82.4.8. 사실상 완공된 건축물 (연면적 85㎡ 이하 주거용 건축물과 증개축 건물)	2년 6개월 (1983.12.31.~1985.6.30.)	특정건축물 정리에 관한 특별조치법 [법률 제3719호, 1983.12.31., 일부개정]
2000년 [2000.3.1.]	‘98.12.31. 사실상 완공된 건축물 (85㎡ 이하 주거용 건축물)	9개월 (2000.3.1.~2000.12.31.)	특정건축물 정리에 관한 특별조치법 [법률 제6253호, 2000.1.28., 제정]
2006년 [2006.2.9.]	‘03.12.31. 사실상 준공된 주거용 건축물, 세대당 전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택, 연면적 330㎡ 이하 다가구주택	1년 (2006.2.9.~2007.2.9.)	특정건축물 정리에 관한 특별조치법 [법률 제7698호, 2005.11.8., 제정]
2014년 [2014.1.17.]	‘12.12.31. 사실상 완공된 주거용 특정건축물, 세대당 전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택, 연면적 330㎡ 이하 다가구주택	1년 (2014.1.17.~2015.1.17.)	특정건축물 정리에 관한 특별조치법 [법률 제11930호, 2013.7.16., 제정]
2014년 [2014.5.21.]	12.12.31. 사실상 완공된 주거용 특정건축물, 세대당 전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택, 연면적 330㎡ 이하 다가구주택	1년 (2014.1.17.~2015.1.17.)	특정건축물 정리에 주) 관한 특별조치법 [법률 제12649호, 2014.5.21., 일부개정]

 

불법건축물 위반건축물 이행강제금 계산 방법 및 예시

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빌라 매수 시 알아야 할 불법건축물 위반건축물 사례(사진 및 설명)

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